Если Вы задумываетесь о строительстве торгового или торгово-развлекательного центра, то эта статья для Вас. Она раскрывает особенности проектирования многофункциональных торговых центров, с которыми Вы обязательно столкнется в процессе работы над проектом центра. Данные особенности выявлены из многолетнего опыта проектирования автором статьи. Многофункциональные торговые центры – это крупные здания общегородского значения, поэтому проектирование центра происходит с разработкой всех стадий проектирования (см. подробности в статье Стадии проектирования). Чаще всего Заказчики проекта торгово-развлекательного центра даже не представляют, с каким объемом работы предстоит столкнуться и какие вопросы возникнут в процессе проектирования, и на каждой стадии проектирования требуется принятие решений именно от Заказчика проекта. Для облегчения и ускорения процесса совместной работы Вашей и проектировщиков служит данная статья.

В современном мире под торговыми центрами мы автоматически подразумеваем торгово-развлекательные центры, поскольку в сознании многих людей совершение покупок и развлечений уже неотделимо. Культура семейных выездов на выходных в торгово-развлекательные центры для совмещения приятного с полезным - развлечения и совершения покупок пришла к нам с запада и полюбилась многим нашим соотечественникам. В нашей стране, климатические особенности которой позволяют не часто с удовольствием проводить время на открытом воздухе, очень приятно прийти в крытые помещения с постоянно поддерживающимися температурой и влажностью и в таких комфортных условиях совершать покупки товаров или услуг.

Это очень удобно - приезжаешь в одно место, в котором можно приобрести необходимые для каждой семьи продукты питания, бытовую химию, а также посмотреть и выбрать в любимых магазинах одежду, обувь, аксессуары, украшения, посуду, строительные товары, бытовую технику и прочие полезности. Утомившись, можно неспешно пообедать в ресторане или быстро перекусить в фуд-корте, посетить спа-комплекс с обширным набором услуг по уходу за телом и расслаблению, посмотреть новинки кино с различными оптическими эффектами. Любителей активного отдыха порадует боулинг, крытый каток, автодром, лазертаг, скалодром и пр. Для посетителей с детьми предусмотрены различные детские досуговые центры с разнообразной программой детских развлечений, в которых можно оставить ребенка на некоторое время. И каждый элемент торгово-развлекательного центра может работать самостоятельно, в который посетитель придет целенаправленно, и смежно, в рамках единого пространства центра. Это удобно для покупателей товаров и услуг и прибыльно для арендаторов торговых площадей центра.

Таким образом, мы можем смело говорить о тенденции преобразования благоустройства городской среды из разрозненных отдельно стоящих магазинов и различных центров досуга в многофункциональные торговые центры, объединяющие под своей крышей множество разнообразных функций. Какими это будут функции – диктует обстановка на рынке и спрос потребителей. Важно, что развитие данного вида центров будет еще продолжаться.

Многофункциональный торговый центр – это долгосрочный проект и серьезные инвестиции. Важно заранее предусмотреть множество факторов, способных повлиять на успешность и прибыльность данного объекта недвижимости. Данной цели служит первая стадия проектирования - эскизный проект, в котором содержатся все необходимые технико-экономические показатели, на основе которых можно будет в укрупненном виде просчитать будущие расходы и предполагаемый срок окупаемости и прибыль, искать инвесторов. В процессе разработки эскизного проекта многофункционального торгового центра определяются и согласовываются с Вами основные решения по оптимальному месторасположению, форме и габаритам будущего здания, концепция внешнего вида, внутренняя планировка с учетом будущих якорных арендаторов, согласовываются и обсуждаются различные виды применяемых конструкций и материалов. Также выявляются основные препятствия к возведению объекта и намечаются пути их решения.

Разрабатывает эскизный проект многофункционального торгового центра архитектор или группа архитекторов, привлекая в качестве консультантов или исполнителей других проектировщиков.

А теперь подробнее об особенностях разработки эскизного проекта нового многофункционального торгового центра:

Безусловно, новый многофункциональный центр должен располагаться в удобном месте для транспортной доступности посетителей, приезжающих в него не только на личном автотранспорте, но и на общественном. Желательно изучить планы по долгосрочному развитию сети городского общественного транспорта и застройки будущих жилых микрорайонов, дабы избежать расходов на строительство новых транспортных развязок и подъездных путей к новому многофункциональному торговому центру.

Территория под новый центр требуется зачастую обширная, желательно свободная от застройки, зеленых насаждений, с возможностью подключения ко всем необходимым коммуникациям. Если участок застроен, то требуется выполнить проект по сносу или демонтажу строений, выноса или перекладки инженерных сетей, если они попадают в зону будущей застройки. При вырубке зеленых насаждений требуется компенсационные мероприятия. Объем потребляемых ресурсов внушительный, должна быть возможность подключения к необходимым коммуникациям (электричество, вода, канализация, газ) с нужной мощностью. Также, скорее всего, потребуется строительство собственной котельной.

Также будущий многофункциональный торговый центр и его парковочные места должны находиться на определенном удалении от жилых домов по требованию охраны окружающей среды и пожарной безопасности. При необходимости возможно снижение данного параметра при соблюдении определенных требований.

Для подробного изучения особенностей и возможностей участка строительства будущего центра, разработки качественного эскизного проекта требуется заказать градостроительный план земельного участка, топографическую съемку (инженерно-геодезические изыскания) и инженерно-геологические изыскания по земельному участку.

Важнейшим определяющим фактором этажности и габаритов здания будущего торгового центра является тот факт, что по действующим нормативам на каждый торговый этаж требуется площадь приблизительно больше площади торгового этажа под парковку автомобилей посетителей и сотрудников центра. Это существенно ограничивает увеличение габаритов самого центра и его этажность на участке строительства. Чем больше по площади становится торговый этаж центра, тем больше площади требуется под парковочные места. Чем больше количество торговых этажей в здании торгово-развлекательного центра, тем больше требуется парковочных мест.

То есть, заполнить весь участок строительства зданием торгово-развлекательного центра не получится, да и запроектировать высотный торговый центр тоже сложно. Варианты размещения парковочных мест есть разные: наземная открытая парковка рядом с центром, наземная открытая парковка под зданием центра, подземная парковка в один или несколько этажей, многоэтажная открытая парковка в отдельно стоящем или примыкающем здании, парковочные места на эксплуатируемой кровле здания и пр. У каждого вида парковки свои достоинства и недостатки. Чем больше парковочных мест на наземной парковке – тем больше должно быть расстояние до жилых домов. На закрытой парковке размещается меньше парковочных мест, чем на открытой при той же площади. А для парковки на кровле здания требуется соорудить рампу. И принимать решение, какой именно будет вид парковки автомобилей в вашем торгово-развлекательном центре, на основе придется именно Вам. Но найти правильный баланс между торговой площадью и площадью парковочных мест и видом парковки Вам помогут проектировщики.

Вторым по важности фактором, определяющим форму и этажность здания будущего многофункционального торгового центра, являются виды досуга для посетителей, размещенные в здании центра. Для каждого вида досуга: крытый горнолыжный спуск, концертный зал, кинотеатр, спа-центр или фитнес-центр с бассейном и т.п., имеются свои требования к высоте, этажности, габаритам помещения, есть свои конструктивные и инженерные особенности, которые необходимо сразу учесть в проекте здания будущего торгово-развлекательного центра.

Также этажность, габариты, высота этажей зависит от размещения в многофункциональном центре особых арендаторов – якорных. К таким, как правило, относятся крупные торговые ритейлеры, для каждого из которых существуют свои разработанные внутри сети требования к помещениям. Поэтому так важно заранее знать или предполагать, какие именно ритейлеры будут в Вашем центре, чтобы запроектировать помещения с учетом их особых требований.

Горожане становятся требовательнее к разнообразию предоставляемых товаров и услуг. То, что раньше казалось чудом, на сегодняшний день становится обыденностью и морально устаревает, и как следствие перестает приносить прибыль. Важно проектировать новые многофункциональные центры с запасом, «на вырост», предугадывая в первую очередь спрос населения на разнообразие и качество предоставляемых услуг по досугу. Именно досуговые услуги больше всего влияют на конструктивную схему, инженерные сети и форму торгово-развлекательных центров. Если магазин одежды достаточно просто можно заменить на любой другой магазин промышленных товаров, то кинотеатр вряд ли получится заменить со временем на что-либо еще.

Желательно заказать маркетинговое исследование на предмет выявления среди населения предпочтений в виде досугового отдыха и желаемых якорных арендаторов в будущем торгово-развлекательном центре, данные которого послужат заданием на проектирование. Поскольку проектировщики – не маркетологи, и не экономисты и не смогут подсказать Вам, что именно лучше и выгоднее всего разместить в будущем торгово-развлекательном центре. Архитекторы помогут Вам разместить в здании будущего центра наиболее оптимальным и целесообразным образом все то, что Вы им выдадите в качестве задания на проектирование.

В первую очередь влияние на внешний вид и внутреннюю планировку здания будущего многофункционального центра оказывают нормы противопожарной безопасности. Пути эвакуации имеют свои четко регламентированные и закрепленные законодательно требования. Количество входов-выходов, лестничных клеток, лифтов с функцией перевозки пожарных подразделений, их габариты и удаленность друг от друга, материалы и конструкции, их которых они состоят, световые проемы в них – все это непосредственно влияет на планировку и внешний вид здания будущего центра.

На внешний вид и внутреннюю планировку также будут влиять вышеупомянутые якорные арендаторы и виды досуга, размещенные в здании многофункционального торгового центра, их размещение в здании и способы транспортировки людей к ним и от них – лифты, траволаторы, экскалаторы, лестничные клетки. Если по требованиям ритейлера покупателям необходимо попасть в их торговый зал с уровня первого этажа или даже с уровня земли, то планировка всего центра будет подгоняться под данное требование. Торговый этаж лучше всего делать в одном уровне, но из-за большой протяженности здания многофункционального центра и естественных перепадов высот земли, один вход в здание может быть с уровня земли, а основной вход в торгово-развлекательный центр может оказаться выше и будет осуществляться с помощью эскалаторов и лифтов. Также будут влиять на внешний вид и внутреннюю планировку и досуговые центры. У них зачастую свои требования по наличию и габаритам основных и вспомогательных помещений, естественному освещению в них (окна, витражи), размещенному оборудованию и количеству входов-выходов. Поэтому так важно при разработке эскизного проекта примерно понимать, что именно нужно разместить в здании многофункционального центра.

На внешний вид и внутреннюю планировку будущего здания многофункционального центра влияют так же выбранные материалы строительства. Пролеты и сетка колонн напрямую влияет на планировку, планировка накладывается на эту сеть, как на основу. В качестве материалов для основных несущих элементов здания в нашей стране чаще всего применяются железобетон и металлические конструкции, реже деревянные. У каждого из материалов строительства свои особенности, достоинства и недостатки, свои предельно допустимые пролеты и возможности. Возможно комбинированное применение материалов, например, когда в четырехэтажном здании необходимо выполнить световой купол – основные элементы в этом случае выполняются из железобетона, а конструкции кровли металлические.

Безусловно, на внешний вид и внутренние устройство здания многофункционального центра будет влиять и основная идея всей постройки. Она обязательно должна быть, чтобы центр был не просто очередным крытым рынком. Что такое основная идея, замысел? Это тот смысл, которые помимо извлечения прибыли, вкладывает в строительство многофункционального центра Заказчик. У кого-то основной идеей является привлечение туристов со всего мира, у кого-то место отдыха для горожан и своей собственной семьи, кто-то захочет сделать оранжерею с круглогодично благоухающим садом под куполом, а кому-то просто очень хочется иметь под боком возможность круглый год заниматься любимым видом спорта. Какая это будет идея – только Вы сами знаете ответ на этот вопрос. А архитектор и команда проектировщиков сделает все возможное, чтобы воплотить Вашу идею в реальность наиболее целесообразным и эстетичным образом.

Автор статьи О. Семешко